Продать квартиру в ипотеке и купить другую

Сегодня все больше сделок на рынке недвижимости Москвы совершается с привлечением ипотечного кредита. Это неудивительно, поскольку зачастую он является наиболее доступным способом приобрести собственное жилье. Но бывают ситуации, когда надо продать квартиру в ипотеке и купить другую, например, для улучшения жилищных условий. Это – достаточно сложная сделка, так что лучше заручиться помощью профессионала: опытный частный риэлтор поможет оформить документы, найти покупателя и подобрать новое жилье. 

С чего начать? 

Продажа квартиры в ипотеке и покупка другой требует достаточно серьезной оценки собственных финансовых возможностей. Для начала нужно обратиться к риэлтору, чтобы узнать реальную рыночную стоимость имеющейся недвижимости. Зачастую владельцы жилья склонны преувеличивать его преимущества и завышать цену, но в данном случае, возможно, придется даже идти на какие-то уступки. Вряд ли найдется человек, готовый покупать объект с обременением по завышенной цене. 

Затем нужно обязательно уточнить в банке остаток по уже действующему кредиту. Заодно стоило бы узнать, на каких условиях банк может выдать новый заем. Как правило, те финансовые учреждения, которые выдали первую ссуду, более охотно соглашаются на выдачу второго кредита. Однако бывает так, что в других банках предлагают при этом более выгодные условия (например, интересные с точки зрения заемщика программы могут быть в Сбербанке). Но тут есть нюансы. В другом банке, конечно, заинтересуются кредитной историей, и в анкете нужно будет отразить остаток обязательств по старому кредиту, что, конечно, отразится на соотношении платежа и доходов. В каждом банке оно свое, но в среднем показатель составляет 50-55%. Так что до погашения первой ссуды в другом финансовом учреждении будет тяжело получить ипотечный кредит. 

Одновременно с финансовым вопросом нужно решить еще один – как продавать ипотечную квартиру. Существуют две основные схемы. В одной покупатель вносит аванс, из которого погашается долг по кредиту. В другой – для того, чтобы купить квартиру, человек берет на себя обязательство по кредиту. Для покупателя, конечно, первый вариант является более выгодным, тем более, что в этой схеме используются депозитные ячейки, и доступ к ним у продавца появляется только при соблюдении всех условий. С другой стороны, второй способ предполагает дисконт, так что все-таки может быть использован и такой вариант.

Выбор новой квартиры

Подыскивать новую недвижимость нужно еще тогда, когда готовится сделка по продаже взятого в кредит объекта. Конечно, желательно, чтобы выбранный объект не тянул за собой очередную цепочку сделок, а его можно было сразу приобрести. 

Конечно, бывает так, что для покупки нового жилья тоже нужно брать ипотечный кредит, так что одновременно придется получить согласие банка. Если недвижимость покупают на первичном рынке, то для того, чтобы ускорить процесс, можно поискать подходящий объект в списке новостроек, с которыми банк уже работает. Тогда шансы на одобрение нового кредита значительно повышаются, да и в целом приобретать такое жилье проще в смысле оформления документов и проверки юридической чистоты сделки.

Можно, конечно, покупать квартиры и на вторичном рынке – в Москве хватает хороших предложений. Но не все банки согласны выдавать на это кредит. Кроме того, есть риск, что будет продаваться новая квартира также по ипотечной сделке, что еще больше осложнит ситуацию.

Чтобы избежать проблем, лучше обратиться к специалисту, который давно работает на рынке недвижимости Москвы. Я работаю в этой сфере уже больше двадцати лет, и за это время приобрела опыт решения самых сложных задач.