Для того, чтобы как можно быстрее продать квартиру по цене не ниже рыночной, нужно найти баланс между тремя факторами: спрос (реклама), предпродажная подготовка, цена. Именно в этой последовательности. На первое место я ставлю спрос, потому что чем больше людей захотят купить вашу квартиру, тем выше цену они будут предлагать, соревнуясь между собой, и тем меньше их будет волновать состояние квартиры. Поэтому главный упор я делаю на рекламу и проведение показов вашей квартиры.

Хотя существует мнение, что квартира стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели, на самом деле это не совсем так. Нужно учитывать несколько моментов. Продавец действительно устанавливает цену самостоятельно. Но если он хочет продать квартиру быстро, то стоимость должна соответствовать рыночной ситуации. Задача риэлтора в том и состоит, чтобы предоставить клиенту информацию о текущих тенденциях рынка и дать прогноз на ближайшее будущее. От сроков продажи стоимость тоже зависит. Если нужно продать срочно, стоит быть готовым к тому, что цена будет ниже. В то же время окончательная стоимость зависит уже от того, сколько готов предложить покупатель.

Продажа квартиры в Москве - дело непростое, оно связано с множеством юридических и организационных нюансов и, конечно, здесь есть определенная доля риска. Желающие заключить такую сделку должны быть знакомы с положениями жилищного, налогового, гражданского кодекса, некоторыми другими нормативными документами. И это - только часть задачи.

Ведь владельцы недвижимости хотят продать квартиру по максимально возможной цене, и при этом уложиться в определенные сроки. В то время как на практике это сложно сделать, если только не уделять вопросу много времени и сил. Но и в этом случае нет никаких гарантий того, что продавец сможет найти покупателя быстро и на определенных им условиях. Уже хотя бы потому, что у него нет доступа к базам данных, которые может просматривать риэлтор.

Исходя из этого, можно сказать, что продать недвижимость без помощи риэлтора, конечно, можно. Но это потребует больших затрат времени и сил, и при этом результат не всегда радует. Конечно, людям, которые обладают некоторыми знаниями юриспруденции, владеют рыночной ситуацией и готовы потратить не один день на то, чтобы подготовить сделку, частный риэлтор может и не понадобится. Но все остальные в лучшем случае столкнуться с тем, что на их объявления будут откликаться только риэлторы и частные посредники. А в худшем случае они могут столкнуться с мошенничеством.

Так что, в большинстве ситуаций услуги риэлтора - это необходимость.

На первый взгляд может показаться, что риэлтор получает свои деньги за сущие пустяки. Но на самом деле это не так. Частный риэлтор в Москве, да и в любом другом городе, должен немало потрудиться, перед тем как договор будет подписан, а деньги получены владельцем недвижимости. При этом, к выполнению некоторых работ он привлекает специалистов со стороны. Итак, расходы на продажу квартиры предполагают целых пять направлений:

• затраты на оценку стоимости квартиры (эту услугу оказывает профессиональный оценщик);
• затраты на предпродажную подготовку включают сразу несколько аспектов - это профессиональная фотосъемка, создание материалов для 3D тура, размещение объявлений на интернет-площадках, расклейка бумажных объявлений, изготовление и установка баннера;
• работа профессионального риэлтора, в том числе переговоры с потенциальными покупателями, прием звонков, предварительные показы, торг (а это целое искусство, ведь мало назвать клиенту цену, нужно еще суметь ее отстоять);
• расходы на оформление сделки, в том числе это касается юридического аспекта заключения договора, переговоров с банком, внесения изменений в регистрационные документы.

Таким образом, частный риэлтор получает свои деньги за организацию всего этого сложного и многоуровневого процесса. Это означает, что квалифицированный риэлтор не просто возьмет на себя часть работы, а полностью будет вести всю сделку, начиная с того, что он даст свои рекомендации относительно предпродажной подготовки квартиры, поможет представить ее покупателям наиболее выгодным образом, сумеет привлечь максимальное количество маркетинговых каналов.

А в дальнейшем именно риэлтор будет проверять юридическую чистоту сделки и осуществлять координацию расчетов, что тоже очень важно, поскольку продавцы и покупатели не всегда доверяют друг другу, а здесь есть гарантия того, что все будет оформлено так, как надо.

Иногда, помимо всего перечисленного, возникают дополнительные расходы. Например, в некоторых случаях по закону получить согласие супруга на то, чтобы продать недвижимость в Москве. В таком случае требуется нотариальное оформление, и за него тоже придется платить.

Кроме того, надо заплатить государственную пошлину за переход права собственности. И, конечно, каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно. Если каких-то правоустанавливающих документов не будет хватать, то никто купить квартиру не сможет. Придется потратить время и деньги на то, чтобы изготовить недостающие документы.

И всегда продавцу приходится оплачивать мелкий ремонт и важные нюансы: замена лампочек, ремонт мелкой электрики, подклейка обоев, что-то подкрасить, освежители воздуха, помыть стекла и зеркала и т.п. Благодаря этому квартира производит более благоприятное впечатление, и тогда на нее легко найти покупателей.

Налог устанавливается в соответствии с действующим законодательством. Эти нормы прописаны в Налоговом кодексе РФ (ст. 208, 209 и 224). В частности, так установлено, что доходы от реализации недвижимости облагаются налогом в размере 13%.

Но есть отдельные нюансы. В частности, если этот объект находился в собственности данного физического лица более трех лет, то налог платить уже не надо. Но важно проверить срок, в течение которого человек владел квартирой - его исчисляют от того момента, когда право собственности было официально зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе. Это касается тех объектов, сделки по которым были заключены после 1 января 2000 года.

Например, человек всю жизнь проживал в одной и той же квартире, но год назад он ее приватизировал и в настоящее время планирует продавать. Несмотря на то, что он много лет в ней проживал, он все равно должен будет заплатить налог при ее продаже, поскольку с момента регистрации права собственности прошло менее трех лет. Налог рассчитывается следующим образом: берут сумму, которую бывший собственник получил за продажу квартиры, отнимают имущественный налоговый вычет (он в настоящее время составляет 1 млн. рублей). Это будет база налогообложения, от которой уже вычисляют 13% и уплачивают в установленные сроки.

Если такую сделку совершает налоговый нерезидент, то есть человек, который официально пребывает на территории РФ меньше, чем 183 календарных дня в течение года, налог будет выше - 30% от продажной стоимости квартиры. И налоговый вычет в таких случаях не применяется. Здесь тоже возникают определенные нюансы. Например, для людей, которые постоянно проживают за пределами РФ, существует возможность заплатить меньше - есть соглашения, позволяющие избежать двойного налогообложения, они заключены между Российской Федерацией и целым рядом стран. Но на практике нужно еще изучать законодательство страны постоянного проживания.

В любом случае, от частного риэлтора можно получить грамотную консультацию относительно того, как с этим обстоят дела в РФ.